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EL VALOR DEL SUELO: ¿CUÁNTO VALE ESPAÑA? | Arquitasa

EL VALOR DEL SUELO: ¿CUÁNTO VALE ESPAÑA? | Arquitasa

Todos sabemos que el Valor del suelo, en España,  ha bajado considerablemente en la última década. Asimismo conocemos que se ha transformado enormemente la estructura de la propiedad del referido suelo español. Pero pocas personas conocen cual es el valor actual de dicho suelo y quiénes son sus principales propietarios, es decir, ¿DE QUIÉN ES ESPAÑA? ¿A CUÁNTO ASCIENDE SU VALOR?

A lo largo de la historia se fue consolidando una determina estructura de la propiedad del suelo. En la meseta y en las Comunidades del sur, existían los grandes latifundios, normalmente poco productivos y en manos de unas pocas familias, muchas de ellas pertenecientes a la aristocracia . Su valor unitario era pequeño, por su mal aprovechamiento agrícola y su nulo valor urbanístico. En las Comunidades norteñas predominaban los minifundios, con una propiedad del territorio mucho más repartida y con un mayor valor unitario. Es decir, en España convivían dos zonas totalmente diferenciadas en la estructura de propiedad del suelo, una en muy pocas manos y con escaso valor, y otra mejor repartida con un valor más alto. Dicho de otra manera y a modo de ejemplo, Asturias tenía un valor proporcional mucho más alto que Andalucía.

La situación fue variando muy lentamente a través del tiempo, tanto en la estructura de la propiedad como en el Valor de la tierra. El cambio brusco se produjo a partir del año 1.998, con la aprobación de una nueva Ley del Suelo, que calificaba la totalidad del territorio español como suelo urbanizable, con mínimas excepciones. A partir de ese momento, con unas altas expectativas de beneficios altos y rápidos, muchos inversores, nacionales e internacionales, empezaron a comprar España, que subió de valor . Si consideramos que España, físicamente, es el conjunto de su territorio y éste se había revalorizado, por diversas circunstancias, pero sobre todo por la aprobación de una determinada Ley, es razonable indicar que España había subido, considerablemente, de valor.

La mayoría de las compras masivas de terreno se financiaron con créditos hipotecarios. Las tasaciones, en un alto porcentaje, las realizaron Tasadoras, propiedad de las mismas entidades que financiaban las compras. Estas tasaciones se hicieron creyendo que con la simple asignación al suelo de un parámetro urbanístico, como era el índice de edificabilidad, dicho suelo pasaba a tener un valor muy superior. Nadie analizó la alarmante situación demográfica y se creyó que la bonanza económica iba a durar eternamente, o que la ubicación física de los terrenos era una cuestión secundaria.

Por tanto la Ley del Suelo de 1.998, consiguió que cualquier terreno situado en territorio español, subiera de valor, por lo tanto, gracias a la referida Ley, España, entendida como el conjunto de su territorio, aumentó su valor. Asimismo la referida Ley igualó el valor de las dos zonas tradicionalmente diferenciadas, la pobre latifundista y la más rica minifundista. Como todo el territorio tenía un alto valor urbanístico,  todo el territorio tenía un valor similar. También cambió la estructura de la propiedad, pasando a ser grandes empresas e “inversores de nuevo cuño” los nuevos dueños, sustituyendo a la aristocracia y los “ricos de siempre”, que se hicieron más ricos todavía. Pero al estar financiadas la mayoría de las adquisiciones de suelo con préstamos hipotecarios, en realidad los nuevos dueños del territorio nacional garantizaban su compra con la propia España. Es decir, España tenía un valor muy superior, pero estaba hipotecada.

Pero diez años después, en el 2008, estalló la famosa burbuja y la fiesta finalizó bruscamente. Los antiguos propietarios de suelo eran mucho más ricos, pero los nuevos debían cantidades ingentes de dinero, imposibles de devolver. Los bancos que les habían financiado, se tuvieron que quedar con los suelos, pero a su vez también debían el dinero prestado. Las mismas Tasadoras que habían valorado los suelos, participadas por los referidos bancos, lo tasaban con valores mucho más bajos, llegando incluso a tener, en algunas zonas, valores negativos. Sí, lo han leído bien, en algunas zonas el valor del suelo era inferior a cero.

Muchos bancos y sobre todo las antiguas Cajas de Ahorro, tuvieron que ser intervenidas, absorbidas o vendidas a precio de saldo. También desaparecieron o fueron absorbidas muchas de las Tasadoras. El Gobierno creó la SAREB , también conocida como “el Banco Malo”, que pasó a ser propietario de cantidades ingentes de suelo, con muy escaso valor, por muy urbanizable que fuera su calificación.

El suelo que podría llegar a tener algún valor futuro fue “colocado” a Fondos de Inversión internacionales, chinos, americanos y a alguno europeo. También adquirieron suelo muy barato y con alguna posibilidad futura nuevas “personalidades jurídicas” como SOCIMIs y SICAVs, que normalmente estaban formadas por muchas de las familias, tradicionalmente ricas, que habían vendido los terrenos una década atrás mucho más caros. Esto quiere decir, que muchas familias vendieron a altos precios sus tierras, recuperándolas después, casi regaladas, con una calificación urbanística que antes no tenían, por medio de fórmulas jurídicas de nueva creación.

Resumiendo, aunque familias tradicionales de rancio abolengo, como los Alba, Abelló, etc…, siguen siendo propietarios de una parte importante del territorio español y empresas como ADIF, poseen un porcentaje considerable de dicho suelo, el Banco Malo o SAREB, es uno de los principales propietarios del territorio español, principalmente el de poco valor. La parte del territorio que tiene más valor está en manos de Fondos de Inversión extranjeros y de alguna de los propietarios tradicionales, a través de las nuevas fórmulas jurídicas expuestas.

Es decir, España, o el conjunto de su territorio,  tiene un valor muy inferior al que tenía hace diez años. Este valor es similar al que podía tener antes de la Ley del Suelo de 1.998. El principal propietario del suelo de escaso valor es la entidad pública conocida como SAREB y los propietarios del suelo con algún valor son Fondos internacionales o instrumentos jurídicos de los antiguos propietarios, que son los grandes beneficiarios de aquella Ley que tanto desequilibró nuestras vidas.

Expresado de otra manera, España, en un altísimo porcentaje, ya no es de los españoles, que sólo conservan, por medio de su Banco Malo,  la parte de territorio con menos valor.

@ArquitasaSA

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